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作者： 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報   2014/4/22

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

房價短期內修正20％，銀行都還挺得住。銀行局副局長邱淑貞昨（21）日表示，由於中央銀行區域信用管制政策上路已有一段時間，銀行核貸額度在鑑價結果的6成，銀行曾作過壓力測試，若未來房價下修20％，銀行也不會有問題。

邱淑貞強調，銀行局會繼續落實監控銀行不動產授信集中度，降低銀行在不動產抵押的過度曝險。

行政院長江宜樺表示要在任內將大都會房價降到平均所得的10倍以內，外界評估可能會動搖到金融穩定，造成逾放大增等，銀行局方面表示若是短期跌價在3成以上，可能有些銀行就會有壓力，但就是看跌價的速度、銀行當年獲利情況，整體來看，升息的衝擊會比房價下跌的影響更大。

銀行局方面表示，先前在2008年曾由金管會設定情況，全部銀行進行統一的壓力測試，當時即曾設定失業率、經濟成長率、房價下跌幅度等，之後每年銀行則是以自己設定的情境，進行壓力測試，結果再向主管機關報備。

先前財政部也已要求所有公股銀行進行壓力測試，其中房價下跌20％，公股銀行都表示還撐得住，若到30％則會有些壓力。

銀行局表示，市價與銀行評估房貸時的鑑價價值會有一定的差距，銀行是依據自己對不動產抵押品的鑑價結果，決定核貸金額，例如房子市價1億元，銀行可能只鑑價8,000萬元，若在央行管制的13區裡，則核貸金額最高不逾6成，即4,800萬元，若市價跌3成，也就是房價來到7,000萬元，對於自住者多數會願意補自備款的部分，銀行不見得會有損失。

銀行局也強調，對於投資客或房貸金額極高的客戶來說，利率上升增加的負擔會比房價下跌的衝擊更大；且國銀房貸餘額近期也有成長趨緩的情況，風險沒有過去房地產不景氣時那麼高。

出處>>> https://tw.house.yahoo.com/news/房價下跌20-也沒問題-220209006--finance.html

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住展房屋網 – 2014年4月16日

【文／住展雜誌】民眾住在公寓大樓每個月都要繳管理費，因管理費引發的糾紛也日益增多，你知不知道管理費要繳多少才合理？這些費用可以得到什麼享受或服務？管理費和居住品質成正比嗎？是否可以拒繳管理費做為抗議手段？ 

管理費的收取通常是為了維護居住品質，因此許多社區及大樓都會成立管理委員會並收取管理費來支付公用開銷，但依地區不同、公共設施不同，住戶多少不同，管理費要繳的金額也隨之不同。

「飯店式服務」的建案，訴求安全管理、完善設備、全天候服務。

管理費的幾個觀念

關於管理費，消費者必須要有幾個觀念，首先，管理費要繳多少才合理並沒有一定的標準，要看整棟大樓的管理品質而定，一般算法是由坪數來決定，這是因為大坪數的住戶會住比較多人，因此垃圾和使用電梯、公設等的頻率會比較高，所以才會用坪數去做基數來換算。 

其次，管理費的多少與房價並無對等的關係，社區管理費收的多，並不代表社區的房價就高；管理費的收費跟屋齡也沒有什麼關係，並不是住的越久繳的管理費就越少，屋齡久的大樓，住戶一樣需要保全人員維護社區的安全，一樣需要清潔工人幫忙打掃環境。 

另外，基於「使用者付費」原則，一樓店面或住家因沒使用電梯或較少使用公共區域，所繳的管理費應該低於其他二樓以上的住戶，管理費有這種差異性的算法是公平合理的。

管理費由住戶決議

管理費是大樓所有住戶召開住戶大會(即公寓大廈管理條例中所指的區分所有權人大會)決議，大家評估每月社區的公共開銷所須支出的金額，再平均給各住戶分攤。 

為了維護大樓的管理品質，很多社區每月的管理費一定是超收，備而不用以備不時之需。因為每月除了固定的公共支出外，一般很容易忽略「更新費用」，如電梯、給水馬達、滅火器等有使用年限的公共財的更新費用，必須按使用年限分攤於管理費中收取，作為將來更新之用。 

住戶繳交管理費可以得到什麼享受或服務？管理費主要是用在社區大樓的保全、裝設監視器、清潔費、辦活動、公共水電費以及社區公共設施的維修保養等。很多社區採用管理費折換點數抵用的方式，提供住戶使用公共設施，通常社區的公共設施很少會讓外人隨意進出使用，稍具規模的社區公共設施都包含健身房、閱讀室、游泳池、停車場、兒童遊戲室、韻律教室等，每月收取的管理費已包括設備維修費用在內，不再向住戶另外收費。 

一個社區的公設愈多元，管理費通常愈高。北部地區一般的社區，管理費每坪在五十元至一百元之間，主要視公設規劃的多寡及品質而定，中南部縣市的社區較少特殊公共設施，因此，北部地區大樓社區的管理費每坪要比中南部多二十元左右。

豪宅管理費驚人

至於豪宅的管理費更是驚人，房仲業者曾做過調查發現，台北市最昂貴的某豪宅管理費，每坪得花上二百元，換算下來，一個月的管理費負擔高達五萬元，相當於白領勞工的一個月薪資，跟一般住宅大樓相比，頂級豪宅的管理費平均高出三到五成。除了保障住宅品質，更能提升豪宅價值。但對住豪宅的有錢人來說，豪宅管理費不是問題，住家安全、居住品質才是重點。 

近幾年來，常可見標榜「飯店式服務」的建案，訴求安全管理、完善設施、全天候服務等等，吸引了不少科技新貴的注意，但在這些舒適環境下的管理費，可能會比其他一般住宅大樓的管理費要高出二至三成。

不能拒繳管理費

管理費和居住品質成正比嗎？那可不一定，居住品質是花再多錢也買不到的，主要還是要看管委會是否盡責，如果收了管理費沒做事，或是社區的財務支出不夠透明化，那麼居住品質跟所花出去的金錢並不一定會成正比。 

最後要強調一點，絕對不能用拒繳管理費做為抗議手段，縱使管理委員會未妥善處理事務，但住戶定期繳交管理費用是法定義務，如果拒繳管理費，那就先失去住戶應該善盡的義務，縱使你原本是對的，恐會收到反效果，法院一定判你敗訴。

本文摘自4月5日出刊之《住展雜誌》388期房市話題，同期內容除本文外，並有「房價飆漲 都是預售屋惹的禍」、「海外置產的亮點和風險」、「談大樓的公設比與二工問題」、「房市大地震？政府公佈影響房市的地質敏感區」、「新內政部長的住宅政策評析」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

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