2014年06月09日
4字頭房價進駐北市行政區 購屋族大心動
【特別企劃】政府活化國有土地已成趨勢，近期地上權標案熱，政府釋出多塊市中心精華地作為地上權標售案，日前北市才標脫吉林國小地上權案，緊接著還有銅山街地上權案、廣慈舊址商業區土地與市議會舊址等地上權案將公告標售，顯示地上使用權型態將成為未來房地產市場發展的潮流。
全區鳥瞰3D電腦模擬示意圖。
什麼是「地上使用權」？簡單地說，就是購屋者擁有使用房屋的權利，50~70年不擁有土地及房屋所有權，乍聽之下這樣的房屋政策正挑戰國人「有土斯有財」的傳統觀念，不過，這股住宅新風潮概念，近年卻逐漸成為國內房地產市場的新趨勢。
台北市行政區 土地資產活化成趨勢
「地上使用權」大致上可分為「買屋不買地」的地上權住宅，或者是「只買使用權利」的住宅產品，無論是那一種型態，都有使用年限的限制，但是因為可以省去土地的高額成本，房價僅有相同區域一般產品的6~7折，低價優勢的確吸引不少想買房的年輕人目光，在高房價壓力下，有預算考量的人，逐漸接受地上使用權的購屋模式。
使用權住宅產品大多位處市區的精華地段，一般來說，使用權住宅最大的優勢，就是民眾能夠以市價行情的6~7折進駐精華區域，無論自住或是出租都很方便，不但可享有完整便利的生活機能，且因地段佳，租金報酬率相對較高。在考量預算壓力下，的確能夠減輕民眾3~4成的購屋負擔，生活品質提升了，節省下來的資產，也可以有更具彈性的配置空間。
使用權概念國外普及 台灣漸接受
在國外，如大陸、香港、新加坡、日本、瑞士、德國等先進國家，房屋持有率並不高，像是瑞士僅2成多，德國也只有3~4成，反觀住宅「使用權」概念已在各國行之有年，這些國家的住宅趨勢，皆以買房不買地或對於房、地都採取使用權為住的新主張，為的就是要讓民眾減低購屋成本與壓力。以歐美國家的地上權產品為例，英國、美國土地租期從99~999年皆有，對地上權的觀念相對比台灣普及。
在台灣，民眾的房屋持有率高達8成，其實與國人「有土斯有財」的傳統觀念有關，但是隨著購屋痛苦指數大增，不少民眾開始扭轉觀念，在持有房屋及提升生活品質的兩端上權衡思考，期望能夠達到平衡，家住景美的民眾林先生就表示，考慮到自己能夠負擔的購屋壓力，以及在兼顧生活品質的要求下，選擇購買住家附近的使用權住宅產品，「雖然說有使用年限的限制，但50~70年的時間至少也可以傳承兩、三代，享有較好的生活品質。」
使用權產品推案漸多
根據全球資產管理公司統計，近5年來全台總共有34筆地上權案脫標，其中，住宅用地共有12個，國產署在5月下旬也公告出今年第2批地上權案，全台共有11個標案，可以預見地上權推案將成為往後幾年房地產市場上的熱門產品。
以今年推案狀況來看，二0一四年開春，首先由板橋區的「昇陽寓見」打頭陣登場，緊接著是5月初華固建設在景美財訓所推出的「華固新天地」，下半年還有日勝生集團位在忠孝復興站後方的「仁愛本真」，顯示使用權住宅產品將會是未來市場上的潮流趨勢。
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出處>>>http://www.homeapple.com.tw/article/index/20140609/35881361/news/%E5%B0%8D%E6%8A%97%E9%AB%98%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E4%BD%BF%E7%94%A8%E6%AC%8A%E8%A7%A3%E5%A5%97
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租金報酬2.3％全球最低投資人出走
2014年06月09日
【張菱育╱綜合報導】台灣不僅住宅投資報酬率為全球最低，連商用不動產也面臨同樣窘境，連3年未漲的商辦租金，讓台灣商辦租金報酬率僅2.3％也是全球最低，因此澆熄投資人意願。《蘋果》統計內政部實價登錄資料發現，北中南今年第1季的辦公商業大樓交易量，較去年同期大幅下滑38.7∼74.1％。
第1季商辦交易量銳減，以台中市減幅最大，從去年第1季的158件，減少至今年第1季41件，減幅達74.1％，台北市較去年同期減幅達38.7％，高雄市則減51.2％。此外，據世邦魏理仕統計內部商辦交易金額變化，繼2012年第1季59億元，未達百億元標準後，今年第1季交易金額僅86億元，創近7季新低紀錄。
轉往澳洲日本投資
世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯表示，主要是因台灣的商辦租金成長率近3年幾乎是0％，而租金報酬率僅約2.3％為全球最低，且為台灣近10年新低紀錄，因此投資人轉往報酬率有6.5％的澳洲布里斯本、6.1％雪梨、以及3％的日本等城市，尋找A級商辦物件。
金緯預估，今年商辦空置率約10.4％，但因為將有新供給釋出如「長虹新時代廣場」、「台北時代廣場」，2016年空置率將達16％，因此目前國內買氣更是低迷。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，今年國內商用不動產買氣明顯較差，也因商辦價格達新高，租金報酬率相對低、以及央行限制貸款成數，過去還可貸到7成5，但現在僅能貸6∼7成，讓商辦投資人轉趨觀望。
丁玟甄指出，目前國內較受歡迎的商用不動產物件，是可做補習班、辦公、旅館等的可彈性使用物件，如台北車站附近有將辦公室或透天改建成青年旅館的待售物件，像漢口街4、5樓的大樓每坪開價75萬元，就有不少商旅業者詢問。
北車大樓7.8億成交
今年大型商辦交易僅有4月成交的台北車站K Mall大樓8樓，以7.89億元成交，單坪成交價高達83萬元，創西區商辦交易新高。 另據實價登錄統計，北市中山、內湖區為商辦交易熱絡區域，今年成交價每坪約48.1∼58萬元；台中則為西屯、北區，成交價每坪10.7∼13.8萬元；高雄苓雅、新興區每坪為10.4∼16.1萬元。
台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，除了少數企業總部型的商辦大樓會有壽險等企業出手投資，多數仍屬於置產或自用，選擇購買著重在地段外，會考量管理和地區發展性。
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