房東注意!教你如何買房出租,投報率才會高
作者:MyGoNews方暮晨
時間:2014-03-21
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】港女租霸落網,衍生包租公難為的探討,換言之,即使有租金收益價值的套房,在投資時也存在不少風險。有鑑於此,台灣房屋智庫根據官網租屋頻道及內政部實價揭露價格,分別挑出雙北三大熱門租屋行政區計算租屋投報率。
調查結果發現,北市住宅投報多落在1.6%~3%之間,新北市落在1.7%~3.6%之間;北市以內湖投報率1.8%~3%最好,新北市以三重區2~3.6%居冠。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,北市內湖區擁有內科園區龐大的就業人口支撐,加上內湖平均房價較低,所以投報率較高;中山區小套房居多,平均單價61.7萬單價較高,因此投報率1.8%~2.5%難免偏低。
其次,士林區有東吳大學、銘傳大學及文化大學等大專院校,學生族群支撐了附近的租屋市場,對包租族群來說,是租客相當穩定的一區。至於新北市,受惠捷運線的便捷,新北市第一圈衛星城市的三重區、永和區以及板橋區,都因房價相對便宜而使得租屋投報能穩定維持,至於租金行情則取決於區段和屋況。整體而言,這些區域的共通點是生活機能豐富、大眾運輸便利及靠近台北市,許多負擔不起北市租金的外地學子和小資上班族趨之若鶩,產品上以小套房特別受歡迎,只要屋況維持得不錯,空置時間都相當短。
至於包租公、包租婆們除租金報酬外,必須關心如何避免租霸事件上演,洪佩君建議,要遵循「比基擬」原則,首先要「比」較周邊行情開價、「比」照區域族群經營。很多人建議包租公寧願少租也不要空置,但其實只要開價不要悖離正常租金價格太遠,依照區域主力族群調整設施,空置的機率就會降低很多。例如對學生或年輕人來說,網路頻寬優越的房子就容易從同質性的選項中脫穎而出。
其次要維持「基」本義務的履行。例如設施修繕、公共區域的清潔等等,一方面可以展現負責任的態度增加信任感,二方面也可以藉由往來互動鞏固關係,免得糾紛產生之後才發現對房客情況一無所知。最後是「擬」定完整租約,除了市面上定型化契約之外,把所有的細節在一開始就註明清楚,例如雙方負責修繕的分工、提前解約的但書等客製化條款,最後送請法院公證處公證,未來若不幸遇到租霸也能為自己多一份保障。
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預售市場!329檔期瞄準「買方市場」,但是買方買單嗎?
作者:MyGoNews方暮晨
時間:2014-03-20
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,2014年堪稱房市轉骨期,尤其329檔期,預售市場火力全開,瞄準「買方市場」,然買方真的買單了嗎?!
「政府打房有效不等於房價下修」。2014年房價的觀察指標,「熱錢、政策、產業發展」,也就是說,當全球經濟的核心問題,QE退場效應,是「減少不是結束」,熱錢依然在全球滿溢,只有「流向」問題;而奢侈稅小修不廢,是讓台灣房市「維穩優先、微軟著陸」;因此房價就必須回歸各城市有基本面的產業計畫。
鑑於此,2014房地產將出現房價M型化,需求城市化以及投資國際化的趨勢。對於房價是否「只上不下」?「低率及通膨」是關鍵。想要房價鬆動,利率勢必要有所改變,當房貸利率攀升至3~4%以上時,資金成本提高對房市才有較明顯的影響,以目前市場資金仍氾濫的情況下,房市尚未走空,對於建商銷售,也只是把「短跑變成馬拉松」。
因此當市場呈現多空交戰,建議自住的民眾因為長久持有,因此隨時都是進場的好時機,對於投資置產的客群還是秉持「賣差換好」財產優質化,以因應任何時局變化。
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