撰文／楊艾玲、林福祥、葉佳彬 圖片／林福祥
越來越多人養寵物，甚至把寵物視為「毛孩子」當成居家生活的一份子。
越來越多人養寵物，甚至把寵物視為「毛孩子」居家生活的一份子，但近來出現大樓管理委員限制住戶不得飼養寵物造成糾紛，在買房或租屋時如何為自己和毛孩子保障權益令人關心。Yahoo奇摩房地產特別採訪法務專家，告訴你買房租屋時有關養寵物問題的7大因應重點。
台中市有一處社區，因住戶養寵物常有噪音、排洩物或氣味問題，對不養寵物者形成干擾，社區管理委員會因而通過禁養寵物規約，並對不聽勸說的住戶下最後通牒，要求已入住且有養寵物的住戶將寵物送人，此舉引起住戶不滿且大力抨擊，甚至有不少住戶為了不棄養寵物只好搬家。
因社區禁養寵物甚至要住戶將寵物送走，引起不少討論。取自Yahoo奇摩拍賣
【購屋篇】
重點1：社區禁養寵物 先查決議門檻
社區禁養寵物須由住戶大會通過決議，決議門檻相當高。漫舞空間設計提供
原先在社區中可以飼養寵物，之後管委會才規定不能飼養寵物，根據《公寓大廈管理條例》及法院判例，不管新舊住戶都必須共同遵守，全國不動產企業法律顧問王瀚興指出，規約屬於住戶的共同行為（多數人一致的法律行為），只要有規約存在，新舊住戶都要遵守新的禁止飼養寵物規約。
不想搬家該怎麼辦？養寵物住戶自救之道，王瀚興建議先查明管委會做成決議是否達法定門檻，如果發現疑義即可據此提出規約無效，如此禁養寵物的決議也屬無效，住戶不必遵守。
林伯禎法律事務所資深律師張建國指出，住戶大會的決議門檻相當高，必須有3分之2以上的所有權人出席，而且出席者的土地建物持分加起來占3分之2以上；同時，還必須有出席人數4分之3以上的人贊成，而且贊成者的持分加起來占了出席者的4分之3以上，才能通過決議。
重點2：養寵物非惡鄰 不能強制送走
一般貓狗寵物並未構成惡鄰條件，管委會不能強制要求送走。Flickr提供istolethetv攝
法令並未規定住戶不能養寵物，張建國律師指出，除非是因飼養動物造成妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全等要件。例如有人豢養獒犬又常出現公共空間，造成其它住戶安全顧慮，或有人一口氣養了10幾隻狗，造成噪音及衛生問題，此時住戶大會可以發動「惡鄰條款」，管委會可決議禁止該住戶飼養或搬遷。
王瀚興指出，一般人飼養幾隻普通貓狗並不構成「惡鄰」條件，也未違反《社會秩序維護法》，即使管委會通過禁養寵物規章，管委會只能對住戶進行規勸，不能片面要求將寵物送養或要求住戶搬遷，除非上法院要求主管機關強制執行。
重點3：管委會規勸過火 反擾隱私權
部份高級大樓規定禁止住戶飼養寵物，不論新舊住戶都得遵守。蕭凱堯攝
社區管委會通過禁養寵物規章，有權對住戶進行規勸，但規勸手法若過火，住戶反可因此提告。王瀚興指出，管委會可發函、打電話或當面向住戶進行勸說，但不能以騷擾方式對住戶施壓，例如以監視器、分貝器對準某個特定住戶，或專選深夜時段按門鈴、打電話，對住戶隱私權構成騷擾。
王瀚興指出，社區禁養寵物因而興訟的案例全台不到15例，許多糾紛透過和解處理，經過法院判決的案例大部份支持社區管委會有權訂立禁養寵物規章，訴訟結果往往是住戶搬家。因為既然鬧到上法院打官司，可見住戶在社區已不受歡迎，住得不愉快還是搬家了事。
本身也養狗的張建國律師建議，喜愛寵物人士要進一步保障本身權益，則應多參與社區事務，出席住戶大會，在社區討論寵物問題時能團結一致表達養寵物住戶的意見，主動明訂養寵物的權利義務，做好敦親睦鄰，都是解決問題的根本之道。
重點4：買房前問清楚 慎選適合環境
養寵物而在都會區找房最好找鄰近河堤或公園，或有陽台或頂樓加蓋的房子。漫舞空間設計提供
不管管委會之後會不會禁養寵物，買房前還是要先問清楚，有巢氏政大加盟店副理游慧閔說，有的社區一開始就明文訂定禁止飼養寵物，例如台北市文山區萬芳路有棟全以小套房格局為主的大樓，因套房空間小，就明文規定不可飼養寵物，購屋前會先告知買方，以避免衍生購屋糾紛。
擁有寵物而在都會地區買房子要注意慎選環境及格局。本身養過貓狗的住商不動產企劃主任徐佳馨建議，住家附近最好有公園綠地或是河堤道，方便帶寵物出門蹓躂。房子格局規劃最好要有陽台或通風佳，以避免難聞氣味產生，小型犬容易亂吠應避免擾鄰，至於長毛大型狗則容易掉毛，還是一整棟的透天厝較佳。
【租屋篇】
重點1：養寵物租屋 合約明訂有保障
附有家具的屋主通常較不願租給有養寵物的人，擔心寵物會破壞家具。Flickr提供9G攝
附家具的屋主通常較不願租給有養寵物的人，反而是空屋較願意出租，主要是擔心寵物會破壞家具。由於一般屋主對於可否養寵物大多是口頭告知，較少針對寵物可否入住明訂條款。
雖然不少房東為了提升出租率，對於寵物入住也具彈性空間，但永慶房屋集團契約部經理陳俊宏建議，民眾在承租房子時，除了要先問清楚房東是否可以養寵物外，最好能在合約中載明清楚，若承租有管委會的大樓，則建議租方先弄清楚，在管委會規章中是否有相關規定，以免屆時衍生租屋糾紛。
重點2：養寵物選舊公寓 高樓層邊間佳
養多隻寵物時，居家空間要夠大，否則寵物不健康，鄰居也易受擾。
張建國律師長期養狗，租房超過15年經驗，因為養了4隻狗，換房都找舊公寓式整層樓的房子，而且特別選高樓層邊間。雙併公寓有公設樓梯間阻隔，加上夜間聲音會往上傳，選高樓層能降低隔壁鄰居聽到刺耳貓狗叫聲。此外，若有前陽台落地窗阻隔，聲音和異味也多了一道防線，是不錯的選擇。
而考慮邊間或臨大馬路的房子，是因為馬路的車聲可相對沖淡貓狗的叫聲，若在巷弄中因房子棟距太近，狗叫聲容易影響周邊鄰居，張建國說，要養寵物其實多少要考慮鄰居所受衝擊，降低自身生活品質，尋求妥協之道。
重點3：合租養寵物 訂規章保障權利義務
有陽台的房子較適合養寵物，因多了一道防線可以阻隔叫聲和氣味。
若是與室友合租1整層公寓，最好可以先訂下「寵物規章」，並詳列清楚寵物可自由活動的空間範圍，以及主人清掃區域，以免日後發生不愉快，影響與室友之間的感情。
過去曾發生過，房客取得房東同意後帶貓咪入住，原以為只要房東同意即可，沒想到卻因貓叫聲引起室友不滿，房東擔心其他租客因此退租，而反過來要求養貓租客將貓送養。游慧閔建議，雙方事先在合約中註明清楚，養貓房客若是因此還得搬家，可以向房東求償！
出處>>>
https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E9%80%B1%E5%A0%B1-%E3%80%91-%E5%85%A5%E4%BD%8F%E5%BE%8C%E7%A4%BE%E5%8D%80%E6%89%8D%E7%A6%81%E9%A4%8A%E5%AF%B5%E7%89%A9-%E3%80%80-044726529.html
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Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年1月24日 上午12:09
聽過在自家社區健身房運動，還得繳出比坊間健身俱樂部還高的費用嗎？熱愛運動的Sally就遇到這麼離譜的事。她為了天天健身，特地買小套房當住家，結果花了360萬元買40％公設，又要付高額管理費，使用健身房和游泳池還得另外付錢，她無奈自嘲道：「好像被慘剝三層皮，根本是住在剝皮寮！」
健身房幾乎是新大樓必備的公共設施之一。
看同事買健身套房 有樣學樣
Sally原本和朋友合租一間老公寓，熱愛運動的她固定每天健身，不但加入健身房，還是某個游泳池俱樂部會員，兩邊加起來的年費大約3萬元，她覺得雖然這是筆不小的開銷，但是為身體健康，她寧願其他部份省吃儉用，也要運動。
游泳池的維修管理費用非常高，較少社區會將之規劃在公設裡。
有一回，Sally公司同事買新房，辦入厝儀式，邀請同事們到家中聚餐，順便參觀新家，Sally看到公司新家社區的嶄新健身房、游泳池和SPA池，住在舊公寓的她，眼睛都亮了起來。同事告訴她，新家社區管委會很健全，管理良善，天天都可以去健身游泳、洗SPA，回家像在渡假一樣，而且全部設施使用都不需再繳費，一切都由管理費支付即可。
美侖美奐的中庭花園可以增加社區價值。
公設比高達四成 為健身全不在乎
同事這番話，讓Sally很心動，她當時就下定決心，要找個有健身房、游泳池等公設的房子。不過由於存款不多，她看過幾個房子，發現以她的預算，要買有游泳池的公設，只能買小套房。
建商為吸引民眾買屋，會將門廳會客區佈置得氣派豪華。
過了快半年時間，透過仲介，Sally終於在台北市以900萬元買下一間小套房，雖然房屋單價比之前看過的房屋都高，而且公設比高達40％，但是Sally看中的就是，這小套房因管理嚴謹號稱小豪宅，社區內設有健身房以及溫水游泳池，而且設備新穎、維持管理得非常好。
Sally提醒大家，買房時一定要仔細詢問使用公設使用管理辦法。
高檔健身設備 使用者得付費
當初看房時，一看到健身房和游泳池，Sally就被迷住了，購買時也沒跟屋主殺價太多，她當時一心一意想像著自己搬進小套房，就可以省下每年3萬元的運動費用，而且就在自家樓下運動，愈想愈開心。正式搬家進去的隔天一大早，她立刻想跑去健身，但才剛要走進健身房，就被大樓總幹事叫住，她滿心疑惑，總幹事手上拿著兩張券，開始告訴她社區公設的使用規則。
原來，Sally小套房社區管委會對於公設的使用是有限制的，總幹事解釋道，因為公設維持不易，尤其是溫水游泳池，耗掉的水電費高得嚇人，加上還得定時找專人來清洗，所費不貲。因此，住戶全體同意管委會按房屋權狀面積，依比例發給住戶們公設使用券，Sally的小套房每個月可領到1張健身房及1張游泳池使用券。
管理加使用費高達五萬 比外面健身房還貴
聽到這裡，Sally都傻眼了，她完全沒想過花大錢買公設、付高額管理費，怎麼還得再另外付費使用公設。而且詢問總幹事之後才知道，如果券用完了，若還要使用健身房，一次就需付50元，溫水游泳池一次70元。而Sally屬於重度使用者，除了某些假日，幾乎天天運動，每年至少使用280次健身房、另外使用200次游泳池。
心涼了一半的Sally，開始用手機計算機算出，按照自己的運動習慣，扣掉一年免費的12次健身房以及游泳池，等於每年還得另外支付 26,560元。但她每個月還必須繳交管理費1,800元，一整年就是21,600元。健身游泳加管理費總共是48,160元，已接近5萬元，這數字，比她以前住老公寓，自己加入健身房和游泳俱樂部還要多花費2萬元左右；更別說她花了360萬元買了40％公設。
省小錢花大錢 得不償失
她隔天跟之前買新家的同事詢問，才知道原來每個社區對於公共設施的使用管理辦法原本就不同，但千金難買早知道，她很後悔當初沒問清楚，也坦言，當初其實沒有很喜歡自己的房子，因為單價太高，完全是看在健身房和游泳池才開心買下的，誰知省錢的健身美夢破碎，多次找管委會抗議溝通也無效，Sally又氣又惱的大嘆得不償失，也奉勸大家，購屋有很多細節要注意，別一時被迷惑了。
血淚建議：買屋前打聽清楚公設是否付費以及自身需求
屋齡較新的房屋由於公設比很高，動輒30幾至40幾％，建商通常會建蓋一些聽起來很完善的公共設施，藉以吸引消費者，其中健身房、閱覽室、卡拉ok室、會客室、中庭花園等等是比較常見的，游泳池則因為維修費較高，並非每個社區都有。
但要注意的就是，買屋時，一定要詢問清楚公設的使用規則，有些社區是居民免費使用，有些是使用者付費，而且支付的費用不低，若公設也是購屋考量重點之一，詢問清楚才不會像Sally一樣無奈，後悔莫及。
出處>>>
https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E8%A1%80%E6%B7%9A%E5%8F%B2-%E3%80%91-%E8%99%A7%E7%88%86%E4%BA%86-%E7%82%BA%E5%81%A5%E8%BA%AB%E6%96%A5%E8%B3%87%E8%B2%B7%E4%B8%8B%E5%B0%8F%E5%A5%97%E6%88%BF-160931695.html
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