中國時報/康鴻志 2014-07-03
「地上權」在其他國際城市早已行之有年，在雙北市房價高漲的年代，不少業者在政府政策鬆綁下，推出地上權個案產品，民眾對於六折進駐台北市、新北市的廣告躍躍欲試，但多數民眾對地上權產品仍然陌生，而地上權究竟什麼？地上權住宅指的是，土地為國家所有，出租給建設公司使用，建設公司規劃住宅，由於土地成本不比一般購地那麼高，因此可以低於行情的價格提供民眾承購，民眾雖然沒有土地或是房屋所有權，卻擁有50年?70 年的土地、房屋使用權，在新加坡、韓國、荷蘭、日本等國家都有類似案例。以台灣為例 ，地上權又分為「買屋不買地」的「地上使用權」，或者是「只買使用權利」的「地上租賃權」，兩者都有使用年限的限制，年限期滿土地歸還政府。前者最有名的例子是位於信義計劃區的豪宅社區「台北花園」，地主為國有財產局、使用年限50 年，由於是「買屋不買地」的「地上使用權」，可進行分割，屋主擁有房屋所有權狀，方便貸款及轉手。不過，市府後來認為可分割的「地上使用權」在使用50年使用期限屆滿後，市府進行協調的風險，因此朝向「地上租賃權」辦理，透過設定地上權給建商，市府未來只需要單一面對1 家建商。而「京站」則是所謂「地上租賃權」，台北市政府將地上權設定給日勝生集團，使用年限為45年，房屋產權由日勝生代管持有，民眾向日勝生購買的「地上租賃權」，但仍擁有土地與房屋使用權，近期推出的地上權個案「吉美璞立」、「華固新天地」、「志嘉水曜」、「昇陽寓見」都是地上租賃權的形式。有土斯有財觀念漸轉資深代銷業者即表示，使用權個案慢慢增加，甚至成為近期房市新寵兒，主要因素是土地為國有，民眾購屋成本較低，且這類型的案件多位在精華地段，民眾等於用低於市場行情的價格輕鬆人住，因而受到關注、吸睛度高。
而近期於北市羅斯福路推出最新地上權個案「志嘉水曜」的志嘉建設總戲葉榮嘉也認為，地上權案絕非罕見，在海外主要城市裡有很多成功開發經驗可以參考。他指出，具備所有權的建築案、地上權的建築案各有各的特點，在高房價的時代裡，高房價區段的地上權建築案就擁有很大的購買價格與稅務優勢，也是地上權建案能獲得市場買方認同的重要原因。然而，地上權雖然價格遠低於行情，確實衝擊傳統「有土斯有財」的觀念，但隨著可開發土地越來越少，都更牛步，造成購屋痛苦指數大增的情況，加上政府對於地上權建案日益寬鬆、使得不少民眾開始扭轉觀念• 介於租屋、購屋的新趨勢負責代銷「昇陽寓見」的慕樺廣告副總陳文成即表示，地上權住宅是介於購屋與租屋之間的選屋方式，在持有房屋及提升生活品質的兩端上權衡思考，考慮自己能夠負擔的購屋壓力，選擇購買使用權住宅產品，每月付款輕鬆，又可以裝修自己的房子，對於購屋族來說不僅可以擁有都會區全新住宅、也提升生活品質，, 節省下來的資產，也可以有更具彈性運用，且即便有使用年限的限制，但50 一70 年的時間至少也可以傳承兩代，達成新興「減壓購屋學」的概念。
他指出，地上權住宅案都位處於都會市中心當中，買這類產品也等於用較低的成本，就可進住到精華地段的房子，加上地上權住宅沒有上地所有權，所以不必像正常住宅一樣要每年繳交地價稅，轉售時當然也沒有土地值稅的問題，僅需繳交地租。-而民眾所擔心的地上權保值性與貸款問題，代銷業者表示，以過去「京站」、「台北花園」、「河畔皇家」等地上權個案，尚未發生行情跌落的案例，轉手價格比當初購入價格來得高。貸款方面，代銷業者指出，目前市面上確實鮮少有銀行業者針對地上權個案提供貸款，因此建商以公司信譽向銀行貸款，提供承購戶分期還款，貸款成數最高七成，利率雖較一般所有權住宅高，但因為總價較低，每月付款仍較一般住宅輕鬆，也因此地上權，是新一代購屋族達到財富自由、生活品質的新選擇。
出處>>> http://news.twhg.com.tw/trend_content.php?ojb=31481
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中國時報/康鴻志 2014-07-03
年初之際，財政部發布無自有住宅青年買房的利多消息，將由8家公股銀行以銀行自有資金辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，延長實施期程至2014年底，如何在高房價時代妥善運用，為自己打造人生第一座殼，專家建議青年不妨從交通便利的重劃區新開發社區著手。
政府一陣打房聲浪後，北台灣房價似乎被這股氣勢震煞，房價漲幅程度明顯趨緩，甚至在市場觀望氣氛濃厚下，略為下修，而舉凡建商推案量及新成屋、預售屋成交量也有下滑趨勢，儘管如此，房價之高，還是令多數人望之卻步，遑論所得支配不高的無自有住宅青年哪敢輕舉妄動。
以行政院統計處公布的101年台灣地區家庭收支調查數據，30歲以下青年平均每年可支配所得為36萬6468元，30至34歲為48萬2968元，35至39歲為54萬2959元，若以全國就業人口1353萬7783人的每年平均可支配所得也只有51萬5897元，而以新北市、桃園縣、新竹縣市區域房價動輒20-30萬，甚至5、6字頭，買不起房的年輕人也只有望屋興嘆。
中央大學台灣經濟發展中心主任吳大任認為，全台有42%人口居住在北台灣，全台工業區用電量北台灣也涵蓋50%以上，加上桃園升格及航空城計畫逐步成行，短期內北台灣還是台灣主要發展區域，若年輕人要選擇就業，機會還是北台灣多。
但是人口愈集中，區域開發愈完善，房價肯定水漲船高，對於想要尋找工作機會，又想買房的人來說，確實難兩全其美，但也並非無解決之道，選擇新興的重劃區，一樣可以享受好的交通及居住品質。
以桃園縣為例，中壢內壢及過嶺重劃區、八德擴大都市計畫區、楊梅地區、觀音草漯或新屋等重劃區，都有交通便利及一定程度上的生活機能，以房價來說，新成屋單價均在20萬元以下，屬於北台灣相對低房價區域，另外像新竹湖口、新豐自辦重劃區，也有異曲同工之妙，對年輕人來說都是不錯的選擇。
台灣房屋桃園區總經理古兆憲表示，年輕人若看準時機買房，選訂有增值潛力的地段，短期內或許會辛苦一點，以中長期來看，不失為一項投資，若預算許可，也建議買房市熱區，比較不用擔心買貴或價跌問題。
台灣房屋智庫經理江怡慧說，年輕人受限於經濟條件，因此要抱「先求有，再求好」的心態，空間不必太大，但必須考慮保值性，以時間換取空間。通勤距離也要計算好，能有大眾運輸作為通勤工具的話更好，重點是工作穩定，就能降低購屋後的財務風險。
另外，年輕人也應該善加利用政府推出的各項優惠貸款方案，降低利息負擔，當累積一定財富，過幾年或許還能以小換大，如果第一棟房子地點選的好，增值潛力大，到要換屋時，說不定不用花你半毛錢，千萬別因房價高，退縮成租屋族。
出處>>> http://news.twhg.com.tw/trend_content.php?ojb=31481
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