住展房屋網 2014-06-18
【住展房屋網/台北報導】有學者指出,今年前4個月營建署核發的建照數量,已超越去年半年的建照核發發量,其中多數為住宅興建案;並稱現在買氣平淡,無法消化如此龐大供給量,未來5年房市都不會好,消費者想買房要再等等。惟住展企研室認為,這說法乍聽之下,論述似乎有其依據,但實務上恐怕不是如此。
住展企研室指出,今年上半年出現建商搶照潮,主因是多項容積獎勵落日、或者縮水,建商為了確保利潤,才會趕在上半年送件搶照。照學者說法,在這波搶照潮後,供給量就會暴增,市場無法有效消化,房價將會走跌。
然而,實務上卻並非如此,理由如下:第一,建商提前送件搶照的案子,目的是為了搶到登記案號,確保容積獎勵沒有縮水,至於何時推案,則隨各建案規劃時程而定;再者,申請到建照之後,即使建照時間到期,在到期前還可申請展延, 不可能全集中在同一時間推案,因此短期供給量大增,確實有待商榷。
其次,即便短期供給量真的暴增,也僅限於部份區域,其中又以建地最多的重劃區為主。至於大台北各行政區的市中心,可開發土地原就不多,供給量要如何暴增?所以,若論供給量的增減,仍需以個別區域來看,而不是用單一數據解釋整體房市。
第三,供給量有無異常,必須拉長時間作觀察。在容積獎勵落日與縮水之前,核發的建照量大增,這是理所當然的事;若照常理判斷,在下半年期間,建商送照量就會驟降,甚至低於平均水準。因此,下半年到明年期間,若建商送照量仍舊居高不下,才值得擔憂供給量失控問題。
選前論買氣 言斷太過早
最後,有關買氣平淡,無法消化賣方供給的狀況,其實學者理當清楚,近年每逢選舉,官方就會以打房政策攏絡選民,買氣平淡是正常不過的,上回五都大選就是鐵錚錚的例子,現在情況也是如出一轍。
所以,在年底七合一大選舉結果揭曉後,房市就能回歸基本面,屆時才是論斷買氣平淡與否的關鍵期。總而言之,學者以選前買氣平淡、未來房市會供過於求,要民眾買房再等等相關論述,實有欠妥當;若民眾誤信,越晚買房,若是越買越貴,又該找誰討賠?
新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw
出處>>>http://house.hinet.net/realestate/comment/2014-06-18/15307284.html
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住展房屋網 2013-05-13
【住展房屋網/台北報導】今年春節後國內房市買氣快速回溫,先前一般認為是預期經濟可望復甦;不過現在再回頭檢視,或許原因恰恰相反,反而是資產族怕經濟沒像預期般復甦或不如預期,加上台股這一年來持續受到證所稅箝制,成交量偏低,因此要找更穩當的標的。而看來看去,還是只有房地產。
不過另外還有一項因素,那就是低利條件持續;這使得錢放在銀行愈變愈薄,所生的少少利息都被物價漲勢吃掉,將錢往房市放,房價只要維持現在水準就賺到,遑論國內房市還存在持有成本低及贈與節稅的『優點』。而南韓出乎外界意料降息一碼,則可能進一步延展上述的狀態。
南韓昨日意外降息一碼,是想藉此挽救出口;而接下來外界當然會猜測,台灣(央行)是否跟進,畢竟南韓是我們最主要經濟競爭對手。不過就相關消息來看,央行上半年前應該會維持現行利率不變。
而利率變動和房市之關係,不可能忽略另一層意義,那就是經濟成長趨緩,甚至衰退的疑慮。其實不只昨天的南韓,稍早還有歐元區、印度、澳洲等主要經濟體,也都宣佈降息,代表整個五月全球都吹起降息風。單看南韓降息,目的是刺激出口,但更根本的動機是反擊日本。
就因為日本安倍政府今年祭出QE導致日圓持續貶值,對同樣以出口為經濟成長主要動力的韓國來說,光匯損就異常可觀,遑論出口競爭力,因此才會意外降息。事實是,各主要經濟體拼降息,甚至還在狂印鈔票,原因或目的都只有一個,那就是經濟復甦力道不如預期,必須持續以非常手段刺激之。
無論下個月央行是否跟進(降息),或要不要學美日推QE,今年國內房市資金行情狂潮仍然難擋,因為過多資金還是無處去,況且國內通膨壓力也還在。儘管國內近期CPI持穩,但民眾感受大不同,主要是民生必需,特別是(外)食仍在漲,因此資產族群會繼續尋求保值標的。
綜合以上,房市廣義投資買盤,今年內暫時無斷炊之虞;而一旦央行下半年後真的跟進調降利率,湧向房市的資金還會更多,甚至一般自用購屋人也會認為貸款負擔降低,因而提高進場意願。
或許低利及資金條件可望繼續撐起今年房市買氣,不過要是經濟基本面不理想的警報無法解除,則中長期而言,房市仍缺乏實質支撐的基礎。而現在資金行情推高的房市價量,到時候甚至可能回過頭來衝擊房市、反噬經濟,不可不慎!
新聞提供:住展房屋網 www.myhousin
出處>>>http://house.hinet.net/realestate/comment/2013-05-13/12708906.html
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