住展雜誌 2014-06-03
房市面臨政策管控打壓及長期利率看升等利空因素，有不少民眾等待房價下跌，但房價仍然降不下來，為什麼呢？原來這幾年地價上漲、公告現值逐年大幅調升，推升房價上漲，加上全台工地大爆缺工潮，建商面臨嚴重缺工、工資上漲、建築成本日益攀升，當然會把成本換算成房價，由購屋者吸收；在此情形下，房價根本降不下來。
房價的成本中，土地價格佔大部分，土地價格居高不下，高房價當然也就回不去了，倘若地價不跌，要想房價調整降價，根本是件不可能的事。
公告現值調幅很大
今年一月公布的五都土地公告現值調幅分別為台北市百分之十三點二三、新北市百分之十七點四五、台中市百分之二四點四三、台南市百分之十一點○九、高雄市百分之十點四二。再加上將升格的桃園也有百分之二二點五。調幅都相當的高，土地公告現值調漲意謂著土地增值稅要大幅增加，對售屋者來說，勢必要轉嫁到房屋售價上面，房價下跌的可能空間自然不大。
從最近五年的公告現值調漲數據來看，台北市近五年調漲百分之四十六，新北市調漲百分之五十九，台中市調漲百分之五十三，台南市調漲百分之十九，高雄市調漲百分之二十三，桃園縣調漲百分之五十三，顯示台灣房價持續飆漲，主要原因就在地價上漲。在土地取得成本越來越高的形勢下，房價上漲不可避免。
工資上漲問題嚴重
房價的成本中除了土地價格外，另外還有營建材料和工資。鋼筋與鋼構材料價格因為供需量問題，價格趨於平穩，但水泥及砂石上漲，其它裝修材料也有百分之十的上漲幅度，原料上漲還在可忍受的範圍，但嚴重缺工及工資飆漲，才是目前最大的問題。
近兩年來，隨著建商推案量屢創新高，全台工地大爆缺工潮，各工地掀起加薪搶工，平均月薪六萬還找不到工人，缺工嚴重，建商不得不加碼搶工人，整體技術工的工資上漲約百分之十，其中又以板模工的工資上漲最高，從每日二千三百元漲到二千七百元，短短一年內漲幅高達百分之十七點四。
工資成本大幅增加，工資又約佔了一般住宅每坪營建成本中的百分之四十，這些建案墊高的成本當然會反映在房價上，房價怎麼可能降得下來。
公共建設支撐房價
政府各項公共建設持續投入興建，對區域房價形成強力支撐，是房價降不下來的另一重要因素，以台北市和新北市為例，捷運路網持續延伸至各區，大台北生活圈儼然成形，對自住型購屋者更具吸引力。
很多人買屋一定要跟著交通走，過去買屋挑選地區，會先挑選有公車站牌的地方，隨時代變遷，現在則是跟著捷運走，除了交通便利，方便上下班，還有省下買車、養車錢的好處。
捷運新莊線、信義線相繼通車，造成週邊房價上漲，捷運松山線年底也會通車，目前沿線的房價早已上漲百分之十，捷運成為大台北地區房價的支撐力量，而大台北地區的房價不降，其他地區下降的可能性並不大。
有土斯有財的觀念
房價降不下來，還有一個心理因素，那就是台灣社會「有土斯有財」的觀念根深蒂固，而且台灣都會區的土地資源又稀少，房地產價格不易鬆動，更不會崩盤。
房地產的特色是人人都需要使用，都要有地方住，算是生活必需品，長線來看，隨著人口逐年增加，建築用地逐漸減少，台灣房地產的價格多半是走升，在全球熱錢到處跑，金融市場處於相對不穩定的狀態，民眾自然會將資金放在相對保值與具有增值空間的房地產上面。
台灣的地價稅、房屋稅跟亞洲鄰近國家比較，算是相當的低，持有成本低，讓願意購屋的民眾不減反增，民間的「存房」風氣不減，使台灣的房價欲小不易。
地價上漲、建築成本日增、交通建設陸續完工，再加上民眾買房保值的心態根深蒂固，這些因素都讓房價降不下來。
【文／住展雜誌】
本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》389期房市話題，同期內容除本文外，並有「千億資金澆灌 青埔黃金城年代降臨」、「銀髮住宅 房地產未來的主流產品」、「房屋、售屋所得應如何節稅？」、「每坪5萬 日系營造進軍台灣」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
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住展雜誌 2013-05-03
季姓男子等八名住戶購買冠德建設興建的「美麗景安」，不滿建商以「輕質灌漿牆」作為分隔牆，隔音效果很差，全無隱私，隔壁沖馬桶、說話聲都聽得一清二楚，提告求償。一審法院認為買賣契約未針對分隔牆作特別約定，判住戶敗訴。但住戶上訴後，全案翻盤，台灣高等法院認定建商並未達到輕質隔間牆所應具備之隔音標準，改判住戶勝訴，建商應賠償每位住戶各四萬元。
「美麗景安」是冠德建設在新北市捷運景安站推出的捷運共構案，共十九層樓、兩百多戶，於民國九十七年交屋，當初因捷運共構案構造特殊，採新式工法，把「室內隔間」用的輕質灌漿牆用來作「隔戶」用，減輕建物重量，沒料到引來住戶抱怨隔音效果差。
住戶反映隔音問題
當初住戶反映隔音問題時，建商同意為住戶重新施作隔音設備，若住戶自行施工者，則予以補貼工程費每戶二萬元，大多數住戶接受建商補貼的工程費，但有八戶認為施作隔音牆造成小套房室內面積又減損，要求冠德須補償損失的坪數，雙方無法達成共識，住戶於是提告向冠德求償。
台灣高等法院審理認為，在雙方的買賣契約附件七「建材與設備說明書」中，關於隔間部分記載：「室內隔戶及隔間牆採輕質灌漿牆，重量輕可降低結構體荷重並具隔熱、隔音及防火效果。」，顯見房屋採「輕質灌漿牆」之建築材料，則該建材必需具有依通常交易觀念之隔熱、隔音及防火應具備之效用及品質。
法令沒有規範隔音標準
目前我國建築法令中，並沒有清楚規範建築物隔音標準到底是多少，但高院審酌內政部建築研究所於九十五年十二月針對建築物分隔牆隔音性能之研究報告，認為房屋採輕質隔間牆之建材即泡沫（氣泡）混凝土作為分間牆，應達到之最低宣告隔音量為44dB，作為房屋因採輕質隔間牆所應具備之隔音標準。
高院指出，大樓管委會與建商達成合意於九十八年六月曾委請海洋大學針對該大樓取樣之隔間牆，施作隔音工程之前後隔音量之檢測結果，八樓於施工前之隔音量僅為42dB，並未達到通常輕質灌漿牆所應具備之隔音標準44dB。
房屋牆壁關係到住戶居住使用安全及寧靜，其材質是否堅固，隔音效果是否良好，自屬重要事項，建商欠缺其所保證之品質，應負物之瑕疵擔保責任，判決建商應分別賠償住戶。
民眾不論是購買成屋或預售屋，購屋契約除了約定建築材料不含輻射鋼筋或海砂，還要將分隔牆的材質及隔音效果「說清楚、講明白」；明文規定才不會吃虧。
文／蘇儀
本文摘自4月5日出刊之《住展雜誌》377期Know-How，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
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