好房網調研中心記者曾晨安/台北報導
都會區土地稀有， 為避免賤賣國產，政府修正〈國有財產法〉，500 坪以上大面積國有地禁止標售，轉以設定地上權的方式招標，建商也跟進開賣地上權住宅，以低於市價至少七成的價格銷售，自民國80年代陸續推出，考驗市場反應。 近期熱銷的地上權案「華固新天地」，宏普建設副總經理游武龍點評其成功關鍵：「華固新天地的成功，在於解決貸款問題。」此案為地上權70年，土地與建物不可分割，因為由建設公司出面做擔保與銀行配合，使購屋者可不問背景，順利貸款7成。反觀其他地上權案，購屋者個人在貸款時，恐無法如此順利。 為何貸款困難？主因在無擔保品。游武龍解釋，若可分割的地上權案，可以用地上建物設定物權抵押，若無法分割，則代表沒有真正的建築物權，無法提供做為擔保，亦無法向銀行抵押貸款，這情形等同於是長期租賃。他說：「以前的地上權案，土地不是我的，但地上房屋是我的；現在的情形，土地不是我的，房屋也不是我的，因為政府不讓分割，花錢買到的是50年的租賃權。」 所謂的「地上權分割」，是將土地與建物分開，購買者沒有土地所有權，但擁有建物的物權，在《民法》上可設定抵押，以此向銀行申請貸款；反之不可分割的地上權建案，因土地與建物不可分割，承購者沒有土地所有權，亦沒有建物的物權，有的僅是使用權，性質如同租賃。 不提供分割的主因，是政府考慮回收的方便性，僅需對建商單一窗口，而不用各自向住戶進行回收。游武龍直言：「政府是貪圖簡單，將管理問題都交給建商。」 地上權推案的成功與否除了購屋者觀念外，仍需要完善的政策配合，游武龍說：「台灣還需要很長時間才能走上地上權的概念。」但最近也有傳聞，政府考慮再度讓地上權案分割，如此是否能給地上權帶來新的希望，有待時間驗證。 你正在考慮是否要購買地上權住宅？可不可分割差異大，出手前可要了解清楚，仔細辨明。
原文網址: 「無法分割」地上權住宅等同租屋 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/survey/article/13709269900
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好房網調研中心總主筆陳鍾暉 /台北報導
政府未徵收的公設用地，曾經是富人拿來抵稅的投機商品，公告現值尚未大幅調漲前，企業界老闆藉此機會，低價購買公設用地後，捐贈給政府；後來因土地單價節節升高，容積移轉商機才大行其道，成為大型建築基地容積增加方式，但是經過大量使用後，投資容積移轉土地已經是微利，營建署計畫此時將現行捐贈公共設施保留地政策取消，3年緩衝期後，由政府設立容積銀行替代，應朝類似都更獎勵模式，以改善居住環境及房價合理化去檢討。 利多的時空背景減弱中 目前的容積買賣交易，買賣雙方價格雙方合宜就成交，運轉順利，且大部分用在都更案，讓改建後坪數分配效益，能符合市政府室內面積1：1的政策，建商爭取坪效分配給地主的意義已大於獲利空間的設定，現在檢討容積移轉交易方式，抑制房價的功能性已無法彰顯，根據台北市公告之土地公告現值調整，自民國101年~103年，近3年累計調漲合計30%左右，其中反映房價最高為大安區及信義區更高達36~37%，過去申請容積移轉收穫最多的內湖區也有31.93%，大同區及萬華區累積漲幅27~28%，推估操作空間比較大，且因公設用地來源越來越少購買價格日漸提高，推測近年來市場購買價格，依地區房價水準，約為公告現值*150%~200%，已接近市價，並非營建署所認知，所有容積移轉買賣都是暴利，且建商大量需求過程，已經是過去式。 台北市部分地區購買容積移轉已經是風險，例如都更整合案如未達100%，已事先申購的容積移轉，萬一無法如預期，「用不到或賣不掉」將反成「燙手山竽」，且根據最近訪談建商的看法，大部分經營者對購買容積移轉已經興趣缺缺，就像興富發建設與冠德建設6月26日所表示，實施容積銀行政策，未來對於建築業已經沒有影響，是因為一但實施此方案，就不一定需採購容積移轉。 新北市重劃區土地價格受挫 這時候下此重手，政府的用意之一，希望打壓投資資金不要投入房地產，但是未來政策細節如何制定，配套方案應是尚未完善，急需容積移入的區域，如新北市淡水、五股、八里、泰山、蘆洲、土城、頂埔重劃區住宅區基準容積200%比台北市住三225%容積更低，如果購買容積移轉彌補利潤配套失效，新北市部分重劃區土地價格，建商會期待土地價格下跌後進場。 過去政府部門控管房價的效率值得懷疑，容積銀行是否會產生弊端，必須要有透明化流程，建議政府應是將配套設施與建築業充分溝通之後，擬定一個完整機制再來宣佈如何修改、何時實施。
原文網址: 「容積銀行」政策生不逢時 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/survey/article/13709269914
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