好房News記者馮牧群╱台北報導
打擊房市炒作，央行出重拳。26日央行理監事會決議，購屋貸款管制區域除台北市所有行政區及新北市13個行政區，新增新北市五股、泰山、八里、鶯歌區，桃園縣蘆竹、中壢、龜山及桃園市等區；另也將高價住宅認定標準修正，台北市降低為7000萬元，新北市6000萬元，其他地區4000萬元，最高貸款成數將從六成減為五成，27日正式上路。 央行總裁彭淮南宣告，全面緊縮高價住宅及特定區域的房貸成數。（好房News記者陳韋帆拍攝） 此次為央行房市管控區域首度跨出雙北市，影響範圍遠比事前外界所預測的大上許多，上述房市管控區域，自然人購買第3戶以上房屋，貸款成數從六成緊縮至五成，間接回應了近來社會輿論對於囤房族的抨擊。 央行總裁彭淮南表示，房價太高已危害金融穩定性、影響民眾消費能力，且造成所得分配不均。央行發現，銀行業者自律措施寬嚴不一，有房貸集中、房價續漲的情形，甚至從特定地區外溢至鄰近行政區，且單一借款人申辦多筆購屋貸款的比重過高，顯見投資客有利用銀行資金囤房的現象。 央行指出，高價住宅波動較大，銀行承作高價住宅貸款風險較一般貸款更高，因此有必要調整其認定標準及最高貸款成數；台北市高價住宅總價從8000萬元下修為7000萬元，新北市則下修至6000萬元，其他地區從5000萬元下調至4000萬元，以上高價住宅貸款最高成數從現行的六成降為五成。 另外不少公司法人購置高價住宅，提供負責人或特定人士居住使用，對於這類用銀行資金囤房的行為，央行也修正規定，將全國不分區公司法人購置住宅的最高貸款成數一律降到五成。 至於重劃區炒作過熱的問題，彭淮南表示，像是台中市七期、八期與高雄美術館特區，為當地高價住宅及投資客的主要集中區，但建物所有權狀登載的是房屋座落行政區，而非重劃區，納入管制恐怕造成銀行授信的困擾，因此改以高價住宅及第3戶以上房貸成數限制為防範措施。 雖然這是今年央行最重大的房市管控措施，不過，彭淮南說，全國住宅數量僅有28.5％申請房貸，緊縮房貸成數措施的效用有限，房市的健全發展，仍有賴相關單位共同從需求面、供給面、制度面三管齊下。
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發表於 2014/06/24
文／賴淑惠
「看屋人少了約一成，就算看了，大家也都意興闌珊，不了了之！」不少房仲私下都抱怨，最近房地產買氣不佳，態勢很明顯！其實，會有這樣的反應，我一點也不意外，因為整個社會氛圍，都在質疑房價太高了，現在買等於被噱凱子，政府也不斷喊著要打房，買家的觀望態度自然越來越濃厚，不過，這時候真的不能再買房嗎？這個答案，我覺得要從不同面向來討論！ 市場觀望氣氛濃厚，不是不能買，而是更要精挑細選而已 (好房資料中心) 房市越差越要小心 邊陲地雷宅別碰！ 首先，我覺得不是全然不能買，而是要更小心避開地雷！簡單來說，景氣越差，越不能買在邊陲區域，因為市場買氣不振，最先衝擊的，都是這些次級區域，舉例來說，半年前，我的同學眼看房價喊跌想投資，居然買了一間位在深坑的在地豪宅，60坪大小，三千多萬入手，換算下來，一坪居然要價50萬，我聽了差點沒昏倒！ 但，建商賣的時候宣稱，這裡距離台北市只要十分鐘，讓我的同學好心動，才衝動入手，直到最近，她想看看有沒有漲幅可賣，沒想到，建商手上還有一半沒賣，連建商都要出來搶生意，試想，這房子怎麼可能賣得掉？我問她，為什麼買深坑，她的答案居然是，「台北的房子太貴了，投資沒賺頭！」她才想買間深坑豪宅試試，結果一試就套牢，現在只能自己搬去住。 這個真實的故事，說明了一件事，房價再貴，也別退而求其次，相反的，我建議，當市場急凍，正式搶進蛋黃區的好時機！以最近的狀況來說，價錢不好，精華區的屋主惜售心態明顯，不過，這裡頭也不乏急著賣房子的人，如果碰上這樣的屋主，切記機不可失，出價也別手軟，立刻開口殺價，聽起來有點狠，但這樣的好機會碰上一次，買到就算賺到。 大膽殺價別客氣 八折表態姑且一談 我的投資客好友小彭，最近成交的案例，就是典型的殺手，多年來，他進出房市，戰功彪炳，也結交了很多房仲好友，因此，當房仲有這類「急售宅」物件釋出時，通常都會先告知他，小彭殺價也很有一套，碰上這樣的景氣，他心中有底，逢低買進，正是時候，最近的物件，是一間2000萬的東區中古電梯公寓，屋主急售，他居然一口氣打八折開價，說自己只能出1600萬，但這個價錢實在太瞎，連房仲也無法接受，但礙於最近房市太冷，沒人出價，房仲只好抱著這個價錢，跟屋主姑且一談。 果不其然，屋主一口拒絕，但託房仲帶話，沒有1800萬，這筆交易不用談，這番話，讓房仲很沮喪，但小彭卻知道，離成交又接近了一步，接著，他上網查看實價登錄的紀錄，發現同一棟樓的類似物件，最近的成交價，約莫落就在1800萬上下，所以，屋主的價錢，其實已經很接近市價，但小彭沒鬆口，「理由很簡單，實價登錄的最高價，就是買貴了！」因此，小彭鐵了心，出價1750萬斡旋，而且堅持不肯再加。 多詢價、試水溫 膽大心細可撿便宜 會這麼堅持價格，小彭私下也做了功課，他跑到電梯大樓問了管理員，這才知道屋主夫妻離婚，想要套現，一拍兩散，雙方都想趕緊脫手，於是他緊踩底線，拖拖拉拉一個星期後，吊足屋主胃口，才少少加了15萬，要房仲以1765萬再詢問屋主意思，這時，這對夫妻不耐久候，終於同意1765萬的開價，房子成交，下個月就要過戶！ 比起之前實價登錄的1800萬，小彭省了35萬，而且兩次交易相差半年，還能買的更便宜，說穿了，小彭的心態很輕鬆，開價八折真的能成交嗎？他也知道不可能，但小彭一面試水溫，一面不斷尋找更多資訊，就算沒買到也沒關係，反正亂世出英雄，能買到便宜，就當賺到，只要用心挑選物件，小心出價，房市冷清清，卻是買屋的好時機。
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