銀行代墊利率高 還款期限僅2~3個月
【倪浩倫╱台北報導】民眾投標法拍屋，有機會用低於市場行情的價格，買到理想的房子，除了投標前要準備2成自備款當保證金，還要注意的是，拍定7天內，就要繳清剩餘尾款，否則視同流標。部分銀行會幫民眾代墊尾款，但利率高出房貸不少，還款期限多僅有2~3個月，建議民眾在投標前就做好準備。
拍到中意的法拍屋，便要準備下一階段的工作：把尾款繳清。從拍定日的隔天算起，7天內若無付清，法院便會宣布流標。7天包含國定假日，最後一天若遇到嚴重天災，政府宣布該法院所在縣市停班，則往後順延1天。
只收台支、本支
寬頻房訊業務部副總經理陳俊隆說，尾款和保證金一樣，法院只接受台灣銀行的銀行本票（簡稱「台支」）和財政部核准的金融業者發行的本票（簡稱「本支」），抬頭註明臺灣某某地方法院。
尾款沒繳清，不只是單單被判定流標而已，不僅保證金在未來拍定前，都無法取回，之外還必須負擔前後次拍定的「不足額」。陳俊隆舉例，某甲以1000萬元拍到某房產（保證金200萬元），7天內因未繳清尾款被判流標，該房產未來若以超過1000萬元拍出（如1100萬元），法院在將保證金扣除些許手續費後，全數無息還給某甲。
「但未來拍定金額若低於1000萬元，不足額則要從某甲的保證金補齊。」台灣房屋法務專員游璿樺解釋，該房產未來若以900萬元拍出，因和前次拍定價格相差100萬元，某甲將只能拿回100萬元保證金；若不幸只拍出700萬元，不僅全數保證金無法取回，法院還會向某甲要求，補齊不足的100萬元，「若事先沒有作足準備就冒然投標，當心損失一大筆錢。」
得標後，保證金將抵充價款。只是7天內要籌出剩餘約8成的自備款，時間相當緊迫，有意購買法拍屋的民眾，應在投標前就準備好尾款金額。
不同於一般市面上買房，僅須準備2~4成自備款，其餘款項可向銀行申請房貸；法拍屋在尾款繳清前，法院不會核發權利移轉證書，拍定人自然無法過戶，將該房產給銀行作抵押設定，申請房貸。
不點交尾款難貸
部分銀行推出尾款代墊服務，也就是無須抵押品，仍可提供貸款，幫忙清償尾款，除了要手續費（或稱帳管費）外，利率也高出房貸不少，且因為是應急，還款期限也僅有2~3個月。華南銀行表示，還款期間，若是房子已經過戶取得權狀，可直接作抵押設定來轉成房貸，不需要繳滿2~3個月的利息。
民眾若得標後，才開始找銀行代墊，不易在7天內跑完流程，應該投標前就進行準備。彰化銀行尾款最高代墊8成，若為該銀行拍賣物件則可到9成，彰銀表示，貸款利率會依個案條件（坐落位置、申貸人還款能力、信用）來決定，差異不小。
值得注意的是，多數銀行不願借尾款給不點交的房子，兇宅的話則幾乎不作承貸。尾款繳清後，法院會在10日內核發不動產權利移轉證書，拍定人可開始辦理產權移轉過戶來取得權狀，將貸款轉成利率較低的房貸。
出處>>>
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140705/35937178/applesearch/%E8%B2%B7%E6%B3%95%E6%8B%8D%E5%B1%8B%E5%BE%97%E6%A8%997%E5%A4%A9%E7%B9%B3%E6%B8%85%E5%B0%BE%E6%AC%BE
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2014-07-05 聯合晚報 記者游智文/台北報導
多年只漲不跌的房價可能反轉，小資族又升起買屋希望。專家說，雖然目前房價尚未鬆動，買房可能還得再等等，但現階段如能做一些準備工作，未來進場時機來到，可搶得先機。
首先是多結交一些房仲朋友。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，雖然房市交易進入科技化時代，大多數物件都可在網路上看到，但事實上，真正「俗擱大碗」的物件，往往還沒PO上網，或是一上架時，就被人買走。
這種物件目前仍非常少，大多數網站上「降價特區」或「低價特區」的物件，其實是只降開價，底價並未降。不過，如果房市形勢一路往下，真正「急售」、低於市場行情，條件不錯的物件，可能就會慢慢出現。但這種物件依目前市場氛圍，可能還是會一出現就被攔截。
因此，最好的方式是，挑選出有興趣的購屋地點後，多認識一些當地房仲，而且最好當成朋友，如此當真的有便宜好物件出現時，就可第一手獲知，揀到便宜的機率可大大提高。
第二是，培養自己成為銀行喜愛的客戶。全國不動產企研室主任張瀞勻表示，央行雖只對購買第二棟房屋以上緊縮房貸成數，但由於整體市場氛圍形勢不妙，銀行本身基於風險，會更嚴格審核貸款人的資歷；即便是首購，銀行對不熟悉或有疑慮的貸款人，利率多會較高，而且成數也會偏低。
張瀞勻表示，很多小資族買房最大的困難，是無法跨過自備款門檻，如果能利用這段時間，有效的讓自己成為銀行喜愛的客戶，未來購屋時貸款成數可以提高，就更能順利買到房子。
至於如何成為銀行喜愛客戶？徐佳馨表示，重點有三，一是避免任何可能造成信用不良的行為，如卡債、信用貸款拖欠、遲繳等，二是把薪水入帳、存款、信用卡刷卡等都集中在某一家銀行，讓銀行對你的金流有相當了解，第三則是使用銀行投資工具如購買基金，成為銀行優質客戶。
出處>>> http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=95466
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