台灣房屋新竹高鐵站前店部落格

因為房屋交易的金額頗大，而且交易過程極為繁複、冗長、其中牽涉到的房地產專業知識又頗為艱澀；如果您有時間、對房地產交易又有經驗，當然您可以不必透過房屋仲介公司的服務，還可以節省一筆仲介費用；但若是普通一般消費者，尤其是忙碌的上班族，對房屋交易又不盡熟悉，以金錢換取房屋仲介專業的服務，應該是聰明的選擇。

目前房屋交易市場中，消費者可以利用的售屋管道不外是透過房屋仲介公司、自己出售或親友介紹。

蘋果日報/陳英寰 2014-07-09

相較於大台北捷運的發達路網，人口同樣高達200萬人的桃園縣，卻長期欠缺得宜的都會軌道運輸系統，但隨著機場捷運線接近通車、台鐵高架化進入施工期，沿線區域發展可望產生質變，進一步促使居住板塊洗牌。

　　桃園縣政府共規劃藍、紅、綠、橘、棕等五條捷運路線，當中橘、棕線尚未進入實質審查，而綠線則卡在中正路地下化爭議仍處於環評階段，靜待縣府與居民溝通協調，且上述3條路線離通車尚早，故不在討論之列，因此明年即將通車的藍線與進入施工期的紅線，無疑是目前最值得期待的軌道系統。

　　三大區段率先受惠 

　　全名為桃園國際機場捷運的藍線(下稱機捷線)，起自台北市雙子星大樓，原終於中壢環北路，但2010年行政院經建會同意增設兩站延伸至中壢火車站；從行經路線來看，除了A9站屬於新北市林口區，A7至A23(當中A14有兩站)等17個站體皆位於桃園縣境內，可說是未來幾年當地最重要的捷運幹線，而包括A7及A8站的長庚生活圈、A17、A18及A19站的青埔特區和A21、A22及A23的中壢生活圈，將是通車後最重要的三大區段。首先，生活圈擴及林口A9站的長庚生活圈，區內醫護從業人員約1萬多人，華亞科技園區約3萬多人，加上長庚大學及周邊學校，師生數約2萬4千人，光這3個加起來，每天就有接近8萬人口在區內活動，這還不包括其他行業的就業人口，本區今日有如此發展，長庚林口院區功不可沒，周邊買屋及租賃市場十分穩定，尤其在華亞科技園區啟用後，住宅需求更為高漲，加上日後A7站合宜住宅居民進駐，配合機捷線通車，勢必形成更熱絡的人潮聚集。

　　青埔特區值得期待 

　　然而，位處中壢、大園交界的青埔特區，絕對是機捷線沿線燙金純度最高的一個區段，不僅是全台唯一具備3個捷運站體的重劃區，同時也是桃園高鐵站所在地，離機場更只有數站之距，得天獨厚的區位優勢，吸引新潤、太子、新潤、聯上、宏普、富宇、華固等上市櫃建商搶進推案，房價從2007年的每坪10萬元上下，不到7年時間，預售案開價已紛紛站上4字頭。不僅如此，國泰人壽在A18站後方的大型開發案，整體投資金額高達200億元，開發項目包括GLORIA OUTLETS、五星級國際觀光旅館、複合式商辦大樓、電影院等設施，預估每年吸引超過700萬觀光人次，創造年產值至少100億元，而GLORIA OUTLETS最快明年底就可開幕營運，加上位於林口A9站旁的三井Outlet，一條機捷線就有兩個大型Outlet商城可供選擇。

　　打破中壢房市生態 

　　若要觀察機捷線所帶起的區域質變，中壢生活圈是最佳的例子。礙於通勤幹道有限，早期台北民眾移居桃園，主要鎖定龜山、八德、南崁及桃園市等北桃園區段，內壢、中壢及平鎮等南桃園區段，幾乎很難吸引台北民眾移居，可是2006年機捷線正式動工後，由於路線直達環北路，把原本封閉的房市型態開了一個缺口，陸續出現了以往罕見的台北客層，特別是站體所在地的海華特區，成交行情更是一舉站上每坪30萬元。當地房仲業者表示，機場捷運線定案動工的消息一出，站體預定地周邊中古屋市場瞬間熱絡起來，產品詢問度高、議價空間小，若是像A21站這種提早施工的，議題發酵時間長，市場感受更為明顯。

　　後站地區將成重點 

　　老街溪站(A22)、中壢車站(A23)則是屬於機捷線的延伸工程，全線地下化長 2.04公里，總工程費預估138.01億元，工程沿中豐路採地下方式南行，至中央西路路口附近設A22站，於中山路附近東轉穿越民宅至中正路，並在目前台鐵中壢火車站位址下方，設置與未來台鐵中壢高架火車站共構的捷運站體，本工程去年11月底由大陸工程得標、今年2月動工，目前正辦理A22站周邊的區段徵收作業，不過上述兩個站體周邊多為舊市區，使得開發多有限制，因此腹地廣闊的後站地區，可望成為政府及民間積極介入的重點目標。

　　專家說法 

　　機場捷運線串連桃園高鐵站、桃園機場及中壢火車站，往北可直達台北車站，未來將是北北桃最仰賴的黃金軌道，對區域間的人口移轉，也會產生明顯的推動效果，而幾個重點區段無論是價格或餘屋去化速度，都會因機捷線通車而有所回應，也能破除市場觀望氣氛，籌碼面可望再加分。 

文／Smart智富雜誌　林 竹

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2014-07-08

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，台灣房市自奢侈稅進場後出現結構性的轉變，過去房價會有週期性的高低起伏，但從金融海嘯後，房價便一直向上攀升，支持這一波只漲不跌的原因，則是全球QE效應，熱錢流進房市的結果。
 
2011年6月奢侈稅進場，房價雖未大幅調整，但交易量卻明顯受到壓抑，近來政府打房政策一波接一波，並朝「房地合一」實價課稅的目標邁進，再加上2014年底七合一大選的不確定因素，使得2014年下半年觀望氛圍仍然相當濃厚，整體房市信心不足。
 
針對農曆年後中古屋市場委售量增加，買方追價力道卻有限的情況，劉怡蓉建議，既然房市混沌未明，自住族群更該積極了解市場行情，「多看、多聽、多比較」，勇敢出價，才有機會談出好價錢，未來整體經濟回溫，好的不動產還有「賺增值」的潛力。

出處>>>

中國時報/康鴻志 2014-07-03

 「地上權」在其他國際城市早已行之有年，在雙北市房價高漲的年代，不少業者在政府政策鬆綁下，推出地上權個案產品，民眾對於六折進駐台北市、新北市的廣告躍躍欲試，但多數民眾對地上權產品仍然陌生，而地上權究竟什麼？地上權住宅指的是，土地為國家所有，出租給建設公司使用，建設公司規劃住宅，由於土地成本不比一般購地那麼高，因此可以低於行情的價格提供民眾承購，民眾雖然沒有土地或是房屋所有權，卻擁有50年?70 年的土地、房屋使用權，在新加坡、韓國、荷蘭、日本等國家都有類似案例。以台灣為例 ，地上權又分為「買屋不買地」的「地上使用權」，或者是「只買使用權利」的「地上租賃權」，兩者都有使用年限的限制，年限期滿土地歸還政府。前者最有名的例子是位於信義計劃區的豪宅社區「台北花園」，地主為國有財產局、使用年限50 年，由於是「買屋不買地」的「地上使用權」，可進行分割，屋主擁有房屋所有權狀，方便貸款及轉手。不過，市府後來認為可分割的「地上使用權」在使用50年使用期限屆滿後，市府進行協調的風險，因此朝向「地上租賃權」辦理，透過設定地上權給建商，市府未來只需要單一面對1 家建商。而「京站」則是所謂「地上租賃權」，台北市政府將地上權設定給日勝生集團，使用年限為45年，房屋產權由日勝生代管持有，民眾向日勝生購買的「地上租賃權」，但仍擁有土地與房屋使用權，近期推出的地上權個案「吉美璞立」、「華固新天地」、「志嘉水曜」、「昇陽寓見」都是地上租賃權的形式。有土斯有財觀念漸轉資深代銷業者即表示，使用權個案慢慢增加，甚至成為近期房市新寵兒，主要因素是土地為國有，民眾購屋成本較低，且這類型的案件多位在精華地段，民眾等於用低於市場行情的價格輕鬆人住，因而受到關注、吸睛度高。

　　而近期於北市羅斯福路推出最新地上權個案「志嘉水曜」的志嘉建設總戲葉榮嘉也認為，地上權案絕非罕見，在海外主要城市裡有很多成功開發經驗可以參考。他指出，具備所有權的建築案、地上權的建築案各有各的特點，在高房價的時代裡，高房價區段的地上權建築案就擁有很大的購買價格與稅務優勢，也是地上權建案能獲得市場買方認同的重要原因。然而，地上權雖然價格遠低於行情，確實衝擊傳統「有土斯有財」的觀念，但隨著可開發土地越來越少，都更牛步，造成購屋痛苦指數大增的情況，加上政府對於地上權建案日益寬鬆、使得不少民眾開始扭轉觀念• 介於租屋、購屋的新趨勢負責代銷「昇陽寓見」的慕樺廣告副總陳文成即表示，地上權住宅是介於購屋與租屋之間的選屋方式，在持有房屋及提升生活品質的兩端上權衡思考，考慮自己能夠負擔的購屋壓力，選擇購買使用權住宅產品，每月付款輕鬆，又可以裝修自己的房子，對於購屋族來說不僅可以擁有都會區全新住宅、也提升生活品質，, 節省下來的資產，也可以有更具彈性運用，且即便有使用年限的限制，但50 一70 年的時間至少也可以傳承兩代，達成新興「減壓購屋學」的概念。

　　他指出，地上權住宅案都位處於都會市中心當中，買這類產品也等於用較低的成本，就可進住到精華地段的房子，加上地上權住宅沒有上地所有權，所以不必像正常住宅一樣要每年繳交地價稅，轉售時當然也沒有土地值稅的問題，僅需繳交地租。-而民眾所擔心的地上權保值性與貸款問題，代銷業者表示，以過去「京站」、「台北花園」、「河畔皇家」等地上權個案，尚未發生行情跌落的案例，轉手價格比當初購入價格來得高。貸款方面，代銷業者指出，目前市面上確實鮮少有銀行業者針對地上權個案提供貸款，因此建商以公司信譽向銀行貸款，提供承購戶分期還款，貸款成數最高七成，利率雖較一般所有權住宅高，但因為總價較低，每月付款仍較一般住宅輕鬆，也因此地上權，是新一代購屋族達到財富自由、生活品質的新選擇。

 出處>>> http://news.twhg.com.tw/trend_content.php?ojb=31481

 發表於 2014-07-07

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

現代人愈來愈重視生活品質，更重視自己持有的房屋「賣相」好不好，因此為房屋外觀「打美容針」進行拉皮正是趨勢。許多商辦大樓為了租金價值，甚至近期關注的磚剝落砸人的社區法律責任，老宅拉皮可謂相當盛行，一般住家或住商混合大樓，不僅能申請政府整建維護補助，拉皮過後房價也可望每坪增值數萬元甚至1~2成。 大樓拉皮現賺增值，不少商辦跟進。（好房News記者陳韋帆攝影） 外牆拉皮多以商辦或透天厝進行居多，也有老舊公寓不走政府繁瑣補助，而由欲拉皮的所有權人同意而進行拉皮，但目前數量仍少。以台北市來說，北市第1件整建維護補助案例位於大安區臥龍街、和平東路二段路的「旭光大廈」，2006年之前還是外觀老舊、絲毫不顯眼的大樓，但外牆「美容」拉皮之後，為這棟住辦混合大樓的房價翻漲2倍，現在更有知名漢堡店承租1樓。 住商混合大樓按照住宅、辦公比率，也有機會獲得政府補助，可說是近年最積極補助的社區類型，例如去年完成拉皮的台北市忠孝東路四段、SOGO百貨對面，屋齡37年的「住安大樓」，2010年9月完成劃定更新地區，經過19個月進行公聽會、審議會，經過1年4個多月施工，總工程費用2567萬元，市府補助了27.6％、共699萬元，完工後外觀煥然一新，更將大多數戶別外牆漏水問題根治，住戶樂得房價又增值了。 除了外觀拉皮之外，這幾年社區愈來愈重視社區門面之一的大廳、物業服務人員，像是就有社區為了添加擺飾品、換新沙發、吊燈，因而召開區分所有權人大會增加住戶管理費，曾經就有台北市中山區的社區大樓，把1樓大廳全部翻新並懸掛水晶吊燈，讓買方參觀社區時感到賞心悅目，屋主也深知如此一定能讓賣價更好。 也有社區精挑細選物業管理公司，提升軟體服務，不僅要求物業人員穿著仿效飯店人員的制服，還遴選帥哥、美女當作保全及社區秘書，提升社區質感。不過，對於一般自住客來說，不管是外牆拉皮或增加管理費提升社區質感，都是「羊毛出在羊身上」，假若沒有出售賺到增值，恐怕還是要從口袋裡掏出現金。

原文網址: 增值技巧／房價多賣數萬元　外牆拉皮、找五星級物管就對了 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/22579570744.html

2014-07-05 聯合晚報 記者游智文/台北報導

群義房屋調查，36%小資族認為今年下半年房價會下修；打算在未來1~5年內購屋者占比近6成5，其中打算在1~3年內購屋的占比35.6%最高。 記者游智文／攝影

小資族購屋出手時間 資料來源／群義房屋、製表／游智文

銀行代墊利率高 還款期限僅2~3個月

【倪浩倫╱台北報導】民眾投標法拍屋，有機會用低於市場行情的價格，買到理想的房子，除了投標前要準備2成自備款當保證金，還要注意的是，拍定7天內，就要繳清剩餘尾款，否則視同流標。部分銀行會幫民眾代墊尾款，但利率高出房貸不少，還款期限多僅有2~3個月，建議民眾在投標前就做好準備。

鉅亨網記者許庭瑜 台北2014/06/26

央行今(26)日下重帖打房，不僅將新北市以及桃園縣的8個行政區納入房市控管地區。對此台灣房屋分析，這些政策都是針對投資客所設下的條件，但目前支撐房市的，其實是首購族群的買盤，因此目前來看房市是短多長空。再者，早在民國99年的時候，央行就曾實施過林口、三峽，以及淡水等地的控管，但由於來自首購族的買盤不斷，因此這幾年房價仍不斷走揚；預估相同的情況會再上演一遍。

工商時報/王志煌 2014-06-28

美術館、演藝廳等藝文展演中心，除了濃厚的藝文氣息，通常周邊都有廣大的公共空間和大片綠地，因此一向是最佳的居住環境，周邊房價也漲多跌少。新竹市演藝廳周邊也匯集這些特色，成為新竹市最熱門的區域，更因腹地不大，物件有限，房價早已坐3望4，甚至凌駕新竹最熱門的關埔重劃區。

藝文特區周邊受歡迎的程度不僅在新竹市，外縣市也有相同的例證，例如近來話題不斷的高雄市美術館特區。該區不僅是房仲網站統計高雄十大熱門生活圈的第一名，近幾年更成為北客南下購屋炙手可熱的地段，美術館第一排土地先前更由京城建設以每坪306萬元的高價搶下近1,400坪土地，躋身高雄市新地王。

除此之外，位於南崁交流道附近的桃園縣藝文特區，4年前藝文展演中心落成啟用後，已成為桃園地區大型藝文活動最熱門的舉辦地點，周邊房價更是翻倍飆漲，早已晉身為桃園地區最高房價區域，且因土地成本提高，區內豪宅建案林立。

至於和新竹市文化局、市立圖書館比鄰的新竹市演藝廳，不僅地處市中心區黃金地段，更是新竹地區的藝文重鎮，周邊不僅有綠地，更有市中心區最密集、充裕的停車空間，一直是老新竹人最嚮往的居住環境之一。

不過，和新開發的高雄、桃園不同，新竹演藝廳周邊腹地不大，物件有限，一旦有新建案推出立即成為熱門標的，房價更領先新竹市各區。

以鴻柏建設的建案「鴻磐」為例，5年前預售價格僅26萬元上下，但市場上最近的成交價都超過35萬元，甚至有較大坪數的物件成交價在40萬元以上。

「鴻磐」當初定位為全新竹最頂尖層峰豪宅華廈，是風城的指標性豪宅，全案僅18戶，更值得買家珍藏。

和「鴻磐」僅一街之隔的竹風建設「築峰」建案，規劃地上14層、地下3層、總戶數也僅26戶，其2戶為店面，住宅部分牌價每坪30至33萬，店面牌價為每坪50至70萬，總銷金額近6億元。該建案一推即完銷，且一樓店面有星巴克進駐的加持，目前市場價格也超出牌價好幾成。

而最近才全新完工的全昌益建設新建案「畫上川」，不僅步行至演藝廳僅數分鐘路程，更位處新竹市護城河親水公園。該建案13層樓建築僅規劃12戶住戶和1樓店面，一層一戶每戶都是125坪的大坪數設計；價格部份，每坪開價超過40萬元，單戶總價高達5,000萬元以上，是新竹地區近來熱門的豪宅建案之一